～手続きしないとかかる税金とは？ 知らないと損する不動産の落とし穴～ その不動産取引、大丈夫？ 第１７話
～手続きしないとかかる税金とは？ 知らないと損する不動産の落とし穴～
その不動産取引、大丈夫？
第１７話
不動産を購入したとき。
売却したとき。
相続したとき。
贈与したとき。
多くの方が
「税金がかかること」
は何となく知っています。
しかし実際の現場で非常に多いのが、
「税金がかかることは知っていたけど、必要な手続きを知らなかった」
というケースです。
そして不動産の世界では、
“手続きをしなかっただけ”で、本来払わなくてよかった税金を払うことになる
そんなケースが本当に少なくありません。
実際にご相談いただく内容でも、
- 「もっと早く知っていれば…」
- 「税理士さんに相談していれば…」
- 「不動産会社からそこまで聞いていなかった…」
という声をよく耳にします。
今回は、
“手続きをしないと損をする税金”
というテーマで、実務で本当に多い落とし穴を
初心者の方にも分かりやすく、かつ専門的に解説していきます。
■ なぜ“手続きしないだけ”で損をするのか？
結論から言うと、
税制優遇や特例制度の多くは「自動適用」ではないからです。
つまり、
条件を満たしていても、申告や届出をしなければ使えない
これが不動産税制の大きな特徴です。
例えば…
- 「住宅ローン控除」
- 「3,000万円特別控除」
- 「小規模宅地等の特例」
- 「相続登記」
- 「固定資産税の軽減措置」
これらは、
“知っていて、正しく手続きした人だけが受けられる制度”
なのです。
■ ケース① 住宅ローン控除の確定申告をしない
まず最も多いのがこれです。
■ 住宅ローン控除とは？
正式名称は
住宅借入金等特別控除
住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、
所得税や住民税が軽減される制度
です。
条件を満たせば、
数十万円〜数百万円の節税効果
が期待できます。
■ しかし初年度は“確定申告”が必要
ここが落とし穴です。
会社員の方でも、
初年度だけは自分で確定申告が必要
これを忘れると…
控除が受けられない
実際に、
「会社が全部やってくれると思っていた」
という方はかなり多いです。
■ よくある損失例
住宅ローン控除額が年間20万円の場合…
申告忘れで20万円損失
10年なら…
200万円以上の差になる可能性も
■ ケース② 売却時の3,000万円特別控除を使っていない
前回の第13話でも触れた重要制度です。
■ 3,000万円特別控除とは？
マイホームを売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円控除できる制度
多くのケースで、
税金がゼロになる可能性がある
非常に強力な制度です。
■ しかし、これも申告が必要
ここがポイント。
使える条件を満たしていても、確定申告しなければ適用されません。
■ 実務で多い失敗
- 売却しただけで終わった
- 仲介会社任せにした
- 税務署に相談していない
結果…
本来ゼロだった税金を数百万円支払うケースも
■ ケース③ 相続登記を放置している
ここは2024年から特に重要です。
■ 相続登記が義務化
相続で不動産を取得した場合、
3年以内に相続登記が義務化
正当な理由なく放置すると…
過料（行政上のペナルティ）の可能性
■ 相続登記をしないリスク
✔ 売却できない
✔ 融資が使えない
✔ 名義人が増えて話がまとまらない
✔ 相続人がさらに増える
実際、
「おじいちゃん名義のまま」
というケースは大阪でもかなり多いです。
放置するほど解決が難しくなる
■ ケース④ 小規模宅地等の特例を使っていない
相続時の節税制度の代表格です。
■ 内容
土地評価額を最大80％減額
例えば…
評価額1億円の土地なら
2,000万円評価になる可能性も
■ しかし条件が複雑
- 同居要件
- 保有要件
- 申告期限
申告漏れ＝数百万円単位の差
■ ケース⑤ 固定資産税の軽減措置を確認していない
新築住宅や住宅用地では
固定資産税の軽減措置
があります。
例えば、
■ 住宅用地特例
土地の税額が最大1/6
■ 新築住宅軽減
一定期間、税額が半額
しかし、
自治体や条件によって確認事項が異なります。
“自動で大丈夫”と思い込むのは危険
■ 【実務で本当に多い】こんな方は要注意
❌ 税金は税理士だけの話だと思っている
❌ 不動産会社が全部教えてくれると思っている
❌ 「まだ先だから」と後回しにしている
❌ 書類を整理していない
この4つ、かなり多いです。
■ 【プロ視点】損しないための3つのポイント
① “イベント前”に相談する
購入前
売却前
相続前
“終わってから”では遅いことが多い
② 書類を残す
- 売買契約書
- 登記関連書類
- 領収書
- 固定資産税通知書
税金計算の根拠になる
③ 不動産＋税務の両方が分かる専門家に相談
ここかなり重要。
税理士だけでもダメ。
不動産会社だけでもダメ。
“実務が分かる相談先”が重要
■ 一人で判断しないことが最大の節税
ここが一番大切です。
不動産に関する税金は、
「知らなかった」では済まされない世界
しかし逆に言えば、
知っていれば防げる損失がほとんど
▼こんな方はぜひご相談ください
- 相続した不動産がある
- 売却予定がある
- 固定資産税が高いと感じている
- 将来の贈与を考えている
- 何から始めればいいか分からない
無料相談受付中
大阪エリア密着だからこそ、
不動産＋税金＋売却＋相続までワンストップ対応
「検索＋地域＋相談」で集客強化
■ まとめ
不動産の税金で一番怖いのは、
“税金そのもの”ではなく、“知らないこと”
今回のポイント
✅ 特例は自動適用ではない
✅ 申告しないと損する制度が多い
✅ 相続登記は義務化
✅ 事前相談が最大の節税対策
そして一番伝えたいこと。
“後でやろう”が、一番高くつく。
この記事の執筆者
◇ 保有資格
宅地建物取引士、競売不動産取扱主任者、住宅ローンアドバイザー、少額短期保険募集人
◇ キャリア：17年
都島区を中心に、城東区・旭区・鶴見区など周辺エリアの不動産売却をサポートいたします！
これまでの取引実績は1,500件以上ございます！！
司法書士・税理士と協力し、安心して進められる体制を整えているほか、無料相談・無料査定で初めての方も気軽にご相談いただけます。地域に根差し、信頼のご紹介で広がる実績を大切に、不動産売却の心強いパートナーを目指します。
まずはご相談からお待ちしております！！
【おすすめの関連記事はこちら】
