その不動産取引、大丈夫？【第3話】
その不動産取引、大丈夫？【第3話】
～不動産売買の知っておくべき基礎知識。売却編～
はじめに｜不動産売却は“知らないこと”が一番のリスク
不動産を売却しようと考えたとき、多くの方がこう感じます。
「何から始めればいいのか分からない」
「流れが複雑そうで不安」
「損をしないか心配」
これは当然のことです。
不動産売却は、人生の中で何度も経験するものではなく、金額も大きいため、慎重になるのは当たり前です。
しかし現場では、
「知識がないまま進めたことで損をしてしまった」
「もっと早く知っていれば防げたトラブル」
が非常に多く見られます。
つまり、不動産売却において最も重要なのは
事前に正しい知識を持っておくことです。
今回は、不動産売却を成功させるために必要な「基礎知識」と「実際の流れ」、さらに「失敗しないためのポイント」を分かりやすく解説します。
不動産売却の全体像｜まずは流れを理解する
不動産売却は大きく分けて5つのステップで進みます。
この流れを理解するだけでも、不安はかなり軽減されます。
① 査定依頼｜価格の目安を知る
最初に行うのが、不動産会社への査定依頼です。
査定には主に2種類あります。
-
机上査定（簡易査定）
データをもとに算出。スピード重視。 -
訪問査定（詳細査定）
実際に物件を見て算出。精度が高い。
ここで注意したいのが
**査定価格は「売れる保証の価格ではない」**という点です。
あくまで「これくらいで売れる可能性がある」という目安に過ぎません。
また、1社だけでなく複数社に依頼することで、
相場観が見えてきます。
② 媒介契約｜依頼する会社を決める
査定をもとに、不動産会社と契約を結びます。
これを「媒介契約」と言います。
主な種類は3つ
■専属専任媒介契約
・1社のみ
・自分で買主を見つけてもその会社を通す必要あり
・報告義務が最も厳しい
■専任媒介契約
・1社のみ
・自分で買主を見つけることは可能
■一般媒介契約
・複数社に依頼可能
・自由度が高いが管理が分散しやすい
どれが正解というより、自分の状況に合うかが重要です。
③ 販売活動｜買主を見つける
ここが売却の“勝負どころ”です。
主な販売方法
- SUUMOなどのポータルサイト掲載
- レインズ登録（業者間流通）
- 自社顧客への紹介
- チラシや広告
この段階で重要なのは
価格設定と見せ方（写真・情報）
特に最近はネット検索が主流なので、
「第一印象」でほぼ決まると言っても過言ではありません。
④ 売買契約｜条件を固める
買主が見つかると、条件交渉を経て契約へ進みます。
ここで重要なのが
- 手付金の額
- 引渡し時期
- 特約条項
特に注意したいのが
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
これは、引渡し後に不具合が見つかった場合の責任です。
内容を理解せず契約するとトラブルの原因になります。
⑤ 決済・引渡し｜最後の重要ステップ
最終段階では
- 残代金の受領
- 所有権移転登記
- 鍵の引渡し
が同時に行われます。
ここで多いトラブル
- 引越しが間に合わない
- 設備の不具合
- 書類不備
最後まで気を抜かないことが重要です。
売却時に必ず知っておくべき5つの知識
ここからは「知らないと損する」ポイントです。
① 売却には必ず費用がかかる
代表的な費用
- 仲介手数料（最大：売却価格×3％＋6万円＋税）
- 登記費用
- 譲渡所得税（利益が出た場合）
- 引越し費用・測量費など
「いくらで売れるか」ではなく
「いくら手元に残るか」が重要です。
② 価格設定で結果がほぼ決まる
高すぎると
→ 売れない・長期化・値下げ
安すぎると
→ 損失
最初の価格設定が非常に重要です。
③ 売却期間の目安を知る
一般的には
3ヶ月〜6ヶ月程度
ただし
- 価格設定
- エリア
- 物件状態
で大きく変わります。
「すぐ売れる」と言われたら要注意です。
④ 内覧の印象が成約を左右する
内覧で見られるポイント
- 清潔感
- 明るさ
- 生活感の整理
第一印象でほぼ決まるケースも多いです。
簡単な掃除や整理だけでも効果は大きいです。
⑤ 不動産会社選びが最重要
最終的に結果を左右するのは
どの会社・どの担当者に任せるか
チェックポイント
- 説明が分かりやすい
- デメリットも話す
- 実績がある
- 地域に詳しい
「話しやすいか」も実は重要です。
よくある失敗パターン
現場で多い失敗を紹介します。
■ 高い査定だけで会社を選ぶ
→ 売れずに値下げの繰り返し
■ 任せきりにしてしまう
→ 状況が分からず不安に
■ 知識不足のまま契約
→ 不利な条件で進んでしまう
【大阪で売却する方へ】エリア特性の重要性
大阪の不動産はエリアによって動きが大きく異なります。
例えば
- 都島区 → ファミリー層・利便性重視
- 城東区 → 価格バランス型
- 鶴見区 → 住環境重視
同じ価格帯でも売れ方が違います。
また、
「大阪市 不動産売却」
「〇〇区 不動産会社」
で検索した際に上位に出てくる会社は、地域での実績があるケースが多いです。
地域密着の視点は非常に重要です。
プロの視点｜売却は“準備で8〜9割決まる”
実務の中で感じるのは
売却の結果は、販売前の準備でほぼ決まるということです。
- 相場を理解する
- 会社を比較する
- 価格戦略を立てる
ここをしっかり行えば、大きな失敗は避けられます。
まとめ｜基礎知識があなたの資産を守る
不動産売却は決して難しいものではありません。
しかし、知識がないまま進めると、大きな損失につながる可能性があります。
成功のために必要なのは
- 流れを理解する
- 正しい知識を持つ
- 信頼できるパートナーを選ぶ
この3つです。
これを押さえておけば、不安は大きく減り、納得のいく売却に近づきます。
この記事の執筆者
◇ 保有資格
宅地建物取引士、競売不動産取扱主任者、住宅ローンアドバイザー、少額短期保険募集人
◇ キャリア：17年
都島区を中心に、城東区・旭区・鶴見区など周辺エリアの不動産売却をサポートいたします！
これまでの取引実績は1,500件以上ございます！！
司法書士・税理士と協力し、安心して進められる体制を整えているほか、無料相談・無料査定で初めての方も気軽にご相談いただけます。地域に根差し、信頼のご紹介で広がる実績を大切に、不動産売却の心強いパートナーを目指します。
まずはご相談からお待ちしております！！
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