その不動産取引、大丈夫？【第2話】
〜査定価格のワナ。「高い査定＝良い会社」は本当？〜
はじめに｜その査定価格、本当に信じて大丈夫ですか？
不動産売却を考えたとき、まず行うのが「査定」です。
そして多くの方がこう考えます。
「せっかくなら、少しでも高く売りたい」
「一番高い査定を出してくれた会社にお願いしよう」
一見、当たり前の考えに思えます。
しかし実はここに、大きな落とし穴があります。
実際の現場では、
「高い査定額を信じて任せた結果、売れない」
「結局値下げして、時間も損した」
といったケースが非常に多いのです。
ではなぜ、このようなことが起こるのでしょうか？
今回は、査定価格の仕組みとよくあるトラブル事例、そして失敗しないためのポイントを解説します。
不動産査定とは？
価格の“予想”であって“確定”ではない
まず大前提として知っておくべきことがあります。
査定価格は「売れる保証のある金額」ではありません。
査定とはあくまで、
・周辺の取引事例
・現在の市場状況
・物件の条件
これらをもとに算出された「予想価格」です。
つまり、
実際に売れる価格とはズレることがある
ということです。
なぜ査定価格に差が出るのか？
同じ物件でも、不動産会社によって査定額がバラバラなことはよくあります。
その理由は主に3つです。
① 査定ロジックの違い
会社ごとに重視するポイントが違います。
直近の成約事例を重視する会社
現在の売出価格をベースにする会社
将来の相場を見込む会社
そのため、査定額に差が出るのは当然です。
② 営業戦略の違い（ここ重要）
ここが一番トラブルにつながるポイントです。
一部の会社は
媒介契約を取りたいがために、あえて高い査定を出すことがあります。
いわゆる「高値預かり」と呼ばれるものです。
③ 担当者の経験値の差
同じ会社でも、担当者によって査定の精度は変わります。
経験豊富 → 現実的な価格
経験が浅い → 強気すぎる価格
ここも見極めが必要です。
よくある失敗事例
高い査定に飛びついた結果…
事例①：相場より高く出して売れない
ケース（大阪市内）
複数社に査定を依頼し、一番高い会社に依頼。
→ 相場より500万円高く売出
→ 内覧は来るが決まらない
→ 3ヶ月後に値下げ
→ 最終的に相場以下で売却
時間も価格も損する結果に
事例②：値下げ前提の販売戦略だった
最初は高く出して反応を見る
↓
売れなければ下げる
一見普通ですが、問題は
「最初からその説明がなかったこと」
結果、売主は
「騙された」と感じてしまいます。
事例③：囲い込みで売れない
高い査定で媒介契約を取り、
他社に紹介せず自社で抱え込むケース。
結果、
・買主が見つかりにくい
・販売期間が長期化
高い査定＝良い会社ではない理由
ここはハッキリ言っておきます。
査定額が高い＝売却力が高い、ではありません。
むしろ注意すべきは
根拠が曖昧な高額査定
「絶対この価格で売れます」と断言
値下げの話をしない
このあたりは要注意です。
失敗しないためのチェックポイント
✔ 査定価格の「根拠」を確認する
必ず聞くべき質問
なぜこの価格なのか？
どの事例を参考にしているのか？
どのくらいの期間で売れる想定か？
明確に答えられる会社は信頼度が高いです。
✔ 販売戦略を具体的に聞く
どの媒体に掲載するか
どんなターゲットを想定しているか
値下げのタイミング
「戦略」があるかどうかが重要です。
✔ 査定額ではなく「売却価格」を見る
本当に見るべきは
過去にいくらで売っているか（成約実績）
ここが強い会社は結果を出しています。
✔ 地域密着の会社を選ぶ（大阪なら特に重要）
大阪で不動産売却をする場合、
エリア特性を理解している会社が有利です。
例えば
都島区はファミリー層が強い
城東区は価格と利便性のバランス
鶴見区は住宅環境重視
この理解があるかで、売却スピードが変わります。
そして見るべきは
価格の高さではなく「根拠」
営業トークではなく「実績」
ここを冷静に判断することで、失敗は大きく減らせます。
まとめ
査定価格に惑わされないことが成功のカギ
不動産売却で失敗する人の多くは、
「一番高い査定」を選んでしまっています。
しかし本当に重要なのは
現実的な価格設定
明確な販売戦略
信頼できる担当者
この3つが揃えば、結果は大きく変わります。
この記事の執筆者
◇ 保有資格
宅地建物取引士、競売不動産取扱主任者、住宅ローンアドバイザー、少額短期保険募集人
◇ キャリア：17年
都島区を中心に、城東区・旭区・鶴見区など周辺エリアの不動産売却をサポートいたします！
これまでの取引実績は1,500件以上ございます！！
司法書士・税理士と協力し、安心して進められる体制を整えているほか、無料相談・無料査定で初めての方も気軽にご相談いただけます。地域に根差し、信頼のご紹介で広がる実績を大切に、不動産売却の心強いパートナーを目指します。
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