大阪の不動産市場の2025年振り返りと2026年展望や売却戦略もご紹介

2025年の大阪市全体における不動産市場の振り返り（中古マンションと戸建の動向）

まず、２０２５年１～３月期の近畿圏全体における中古マンションの市場動向を見てみます。成約件数は５,４８３件と前年同期比２４.６％増、６期連続の増加となりました。平均成約価格は３,１５０万円で、前年比５.３％上昇しており、２０２０年７～９月期から１９期連続で前年同期を上回っています。大阪市の成約価格は４,１５１万円と、神戸市や京都市よりも高い水準となっています。

次に戸建住宅については、同じく２０２５年１～３月期において成約件数が３,５８７件で前年比１９.４％増、新規登録件数も１３,５０５件（前年比９.６％増）となり、いずれも９期連続の増加を記録しました。一方、平均成約価格は２,４００万円と前年同期とほぼ同水準、前期比ではやや上昇しています。

さらに、近畿圏の２０２５年７～９月期では、中古マンションの成約件数が４,８６４件（前年比１７.３％増）で、平均成約価格は３,２０６万円（前年比６.２％増）と、再び価格上昇と取引活性化が確認されました。中古戸建も成約件数は３,４５２件（前年比１６.７％増）で、平均成約価格は２,３８４万円（ほぼ前年並み）でした。

これらの動きの背景には、大阪市中心部を中心とした地価上昇や再開発、インバウンド需要の回復があり、特に駅近や再開発エリアでは価格が高騰しています。たとえば、大阪市西区江戸堀では前年比１９.３％増、浪速区や中央区でも１４～１３％程度の上昇が見られました。

以下に、中古マンションと中古戸建の成約件数と価格動向を表形式でまとめます。

2025年前半から後半にかけての価格トレンドとその要因

2025年7〜9月期の近畿圏における中古マンションの成約件数は4,864件で、前年同期比17.3％増と活況が続いています。大阪市では成約件数・価格ともに長期上昇が継続しており、成約価格は3,206万円（前年同期比＋6.2％）、新規登録価格も3,246万円（同＋10.7％）となりました。これに対し中古戸建は成約件数が3,452件（同＋16.7％）と増加する一方、成約価格は2,384万円とほぼ横ばいでしたが、新規登録価格は上昇しました。

地価・路線価も上昇傾向が顕著です。公示地価では大阪市中心部の商業地が特に高く、北区・西区・福島区では10％を超える伸びを見せています。住宅地では中心部が供給不足の中で上昇が波及し、城東区や都島区などでも8％前後の上昇が見られます。

また大阪市全体では住宅地で6.1％、商業地で11.1％の上昇となり、中心６区に限ると住宅地7.7％、商業地14.3％とさらに高い上昇率です。都島区や城東区、鶴見区も住宅地で8％前後の上昇を記録し、周辺地域へ地価上昇の波及が確認されています。

このような価格トレンドの背景には、インバウンドの回復による店舗・ホテル用地の需要増、うめきた２期をはじめとする都市再開発によるマンション需要の拡大があります。特に中心部では需給が逼迫していることから、売り出し価格に対して需要側が追いつけない局面も見られ、今後の金利動向などとあわせて値付けの慎重な見極めが求められます。

以下に、2025年前半と後半にかけての主要な指標を表形式で整理しました。

都島区・城東区・鶴見区・旭区の売却を検討する際に確認したい地域特性と傾向

大阪市の中心部分に近接する都島区・城東区・鶴見区・旭区では、2025年に住宅地の地価が上昇し、中心部への波及効果が確認されています。たとえば、住宅地の上昇率では城東区が+8.3%、鶴見区が+8.0%、都島区が+7.6%と高い水準にあり、中心６区の上昇圧力が周辺エリアへ確実に広がっていることがうかがえます。

下表はこれら４区の住居としての地価動向をまとめたものです。

上記の数字から、これらの区は中心部と比較すれば地価水準はやや穏やかながらも、じわじわと成長を続けている姿勢が読み取れます。特に城東区・鶴見区・都島区では、都市中心部の再開発や交通利便性の向上と重なって、住宅需要の高まりが地価上昇に結びついています。

また、交通インフラや再開発関連の整備が進んでいることも、売却時にアピールしやすい地域特性です。都心に近接しつつ、静かな住環境や生活インフラも整っているため、居住者にとって魅力的な条件となりやすく、訴求点として活用できます。

2026年に向けた大阪市東部エリア（都島区・城東区・鶴見区・旭区）の展望と売却戦略の方向性

まず、金利動向や経済環境は今後の売却のタイミングに大きな影響を与えます。2025年下期以降、金融政策に慎重な姿勢が続く見通しですが、住宅ローン金利が上昇すれば購入希望者の慎重姿勢が強まる可能性があります。そのため、2026年の売却を見据える場合、金利動向を注視し、上昇前のタイミングで売り出しを検討するのが望ましいです（例：2025年7～9月期には利上げ懸念が市場の注意点とされていました）。

また、インフラ整備や都市開発の進展が、これらのエリアの資産価値にプラスの影響を与えるとの見通しがあります。たとえば、大阪圏の地価は2025年7月時点で住宅地・商業地ともに上昇傾向が続いており、中心部の再開発が周辺地域へ波及していることが確認されています。北区や西区の商業地上昇に続き、波及が進んでいると考えられ、2026年以降も都島区などへの価格波及が予想されます。

売却準備においては、価格設定やタイミング、訴求ポイントの整備が重要です。まず、表を使って整理します。

以上のように、金利や地価の先行き、開発計画などを踏まえて、戦略的に売却準備を進めることが、2026年以降の売り時の見極めにおいて重要です。とくに交通アクセスの良さや再開発の状況は、東部エリアの価値を高める要素です。これらを訴求点として明確に示すことで、売却時により魅力的な印象を持ってもらいやすくなります。

まとめ

2025年の大阪市の不動産市場は、中古マンションや戸建住宅の取引が堅調に推移し、特に中心部を中心とした地価上昇や再開発が全体の動きをけん引しました。都島区・城東区・鶴見区・旭区についても、周辺エリアの価格高騰や交通網の整備などから資産価値の向上がみられました。2026年には金利や経済情勢、都市開発の進展が売却の最適なタイミングに影響を与える見込みです。今後は地域特性をふまえた戦略的な売却準備が重要となってきます。