【2026年】不動産の相続や売却の流れはどう進める？手続きや注意点をまとめて解説

相続した不動産を売却する前に知っておきたい基本的な流れ

相続によって不動産を取得した場合、売却を検討する前にまず知っておきたい重要な手続きがあります。相続登記の義務化や税務申告の期限を押さえておくことで、余裕をもって準備を進められます。

詳しく解説していきます！

相続登記（名義変更）の義務化について

2024年4月1日から、不動産を相続または遺贈により取得した場合、相続を知った日もしくは遺産分割成立の日から3年以内に相続登記の申請が義務化されました。正当な理由がなく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。施行前に相続が発生していた場合でも、施行日から3年以内（最長で2027年3月31日まで）に登記を行う必要がありますので、心当たりのある方は早めの確認をおすすめします。

相続税の申告期限と準確定申告

相続税の申告と納付は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。遺産分割が済んでいなくても、期限内に法定相続分による仮の申告・納付が可能です。期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が課されるため注意しましょう。また、被相続人がその年の所得の確定申告を終えていなかった場合には、相続人が「準確定申告」として、死亡を知った日の翌日から4ヶ月以内に手続きを行う必要があります。

手続きの全体スケジュールを把握する

3つの手続きを時系列でまとめると次のとおりです。①準確定申告（所得税）＝死亡翌日から4ヶ月以内、②相続税の申告・納付＝死亡翌日から10ヶ月以内、③相続登記（不動産名義変更）＝相続を知った日または遺産分割成立日から3年以内。この順番と期限を意識して進めることで、相続した不動産の売却準備がスムーズに進みます。

相続不動産売却に関わる手続きと必要書類（名義変更から媒介契約まで）

相続した不動産を売却するには、まず相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。ここでは必要書類と、査定から引き渡しまでの具体的な流れを解説します。

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相続登記（名義変更）に必要な書類

相続登記には、故人の戸籍謄本（出生から死亡まで）、住民票の除票または戸籍の附票、相続人全員の戸籍謄本・住民票、固定資産評価証明書が必要です。遺産分割協議による場合は遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書、遺言による場合は遺言書や検認済証明書が別途必要になります。書類の収集には時間がかかることもあるため、早めの準備が安心です。

査定依頼から媒介契約締結まで

名義変更が完了したら、不動産の全部事項証明書等を取得し、査定依頼に進みます。査定結果をもとに、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれかの契約形態を選んで媒介契約を締結します。名義変更から査定依頼までは約1.5ヶ月、査定後の媒介契約締結までは約0.5ヶ月が目安です。

販売活動から引き渡しまでのスケジュール

媒介契約締結後は、販売活動・内覧（約1〜3ヶ月）、売買契約締結（申込から約1ヶ月）、決済・引き渡し（契約後約1ヶ月）と進みます。つまり相続登記から売却完了（引き渡し）までは概ね3ヶ月〜6ヶ月が目安です。順序立てて進めることで、スムーズな売却につながります。

相続不動産売却でかかる税金・費用と節税ポイント

相続した不動産を売却する際に生じる主な税金・費用と、活用できる節税の特例について解説します。基本の考え方を押さえておくことで、必要な費用の見積もりが立てやすくなります。

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取得費加算の特例で節税する

相続税を支払った方が相続した不動産を売却する際、相続税の一部を取得費に加算できる制度です。相続開始後、相続税申告期限（通常10ヶ月）の翌日から3年10ヶ月以内に売却すれば適用でき、譲渡所得が減り税額が軽くなります。計算式は「取得費加算額＝相続税額×（譲渡不動産の相続税評価額／相続財産全体の評価額）」です。

他の特例との併用と注意点

「小規模宅地等の特例」や「居住用財産の3,000万円特別控除」も条件により併用できる場合があります。ただし取得費加算の特例と3,000万円控除の重複適用はできないため、どちらが有利かを慎重に検討する必要があります。

取得費が不明な場合の対応策

まずは売買契約書や重要事項説明書などを探し、正確な取得費を把握することが重要です。取得費が分からず「売却価格の5％」がみなし取得費とされると税負担が増える可能性があります。取得費加算の特例を適用する場合は、相続税申告書や取得費加算の明細書、譲渡所得の計算書などを添付して確定申告を行いましょう。

相続不動産売却を進める上で気をつけたいリスクと専門家活用のすすめ

相続登記を放置したり、相続不動産をそのまま活用せずにいると、思わぬリスクにつながることがあります。専門家をうまく活用しながら、早めに対策を進めましょう。

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相続登記の遅延によるリスク

2024年4月1日以降、相続により取得した不動産について「知った日」から3年以内に登記を申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となります。未登記のままでは名義が不明の状態となり、売却が困難になったり、管理責任が曖昧になってトラブルの原因となることもあります。

空き家を放置することによる維持費の増加

相続した住宅を活用せずに放置していると、固定資産税などの維持費がかさみます。特に「特定空き家」に指定されると、固定資産税が最大で6倍になることもあり、負担が一気に重くなる点に注意が必要です。

専門家への早めの相談をおすすめする理由

相続登記や売却手続き、節税を含めた手続き全般は複雑になりがちです。司法書士や税理士へ相談することで、安心かつ確実に進めることができます。迷ったときは、なるべく早い段階で専門家にご相談されることをおすすめします。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、名義変更や税務申告など多くの手続きを順序よく進めることが重要です。今回の内容を振り返っておきましょう。

• 相続登記は2024年4月から義務化。相続を知った日から3年以内に手続きを
• 相続税の申告・納付は10ヶ月以内、準確定申告は4ヶ月以内が期限
• 相続登記から売却完了までは概ね3〜6ヶ月が目安
• 取得費加算の特例など、活用できる節税制度を早めに確認しておく

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